表面利回りの落とし穴
カテゴリ： 不動産投資
表面利回りの落とし穴
収益物件を掲載するインターネットサイトなどでも利用される、
馴染みやすい指標の一つに『表面利回り』があります。
表面利回りは計算が手軽にできるため、よく使われます。
販売資料や広告に掲載されているような利回りは、
ほとんどこの表面利回りです。
表面利回りはその物件が満室である事を想定して、
年間の想定賃料を算出し、単純に年間想定賃料を物件価格で割ることにより出される利回りです。
例えば、物件価格が1億円の15室あるマンションを検討しているとしましょう。
１室の賃料は１律で7万円です。
この物件の表面利回りを計算してみましょう。
7万円（賃料）×15室（戸数）×12ヶ月＝1,260万（想定年間賃料）
1,260万円（想定年間賃料）÷1億円（物件価格）＝12.6％
表面利回りは12.6％
どうでしょうか。
投資商品として12.6％の利回りは魅力的ですよね。
でも、注意してください。
ここには他にかかる費用も、空室率も加味されていません。
物件には税金、諸費用、日々の管理経費などがかかります。
また、安定的に満室で滞納も無い物件など、ほとんどありません。
それらが入ってくれば、もちろん実質の利回りは低くなります。
実質利回りを完璧に出すのは不可能です。
しかし、実際に投資をするとなると様々なリスクを計算に入れた上で、
出来る限り実質に近い利回りを想定するのが良いでしょう。
表面利回りはそれを計算するための、あくまで指標に過ぎないことを覚えておいてください。